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郑州地税建房地产估价系统 业内直言“意义不大”
2011/6/18 14:39:54    查看次数:     
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    郑州市地税部门引入的估价技术“疗效”如何,业内人士直言“意义不大”
    新华网河南频道6月2日讯  大河网-河南商报报道:郑州市政府日前发出通知,地税部门将引入“房地产估价技术”,来加强对存量房即已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(俗称“二手房”)交易的税收征管。
    事件
    郑州地税将建存量房税收管理信息系统
    前日下午,郑州市一场谋划加强存量房税收征管的会议再次召开,或将对郑州市存量房交易产生某种难以估量的影响。
    在存量房交易中,买卖双方均须纳税,且涉及多项税种:契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费,算下来是一笔不小的开支,一些房产买卖者往往产生偷逃税款的冲动。
    税务部门预期,利用存量房税收管理信息系统收集到的数据,运用适当的评估方法,对房地产价值进行评估。在今后的二手房交易中,地税部门将利用该系统进行比对,去发现那些“价格明显太低”的交易,以堵塞偷逃税款的漏洞。
  背景
    引入房地产估价技术剑指“阴阳合同”
    其实,这种做法并非郑州首创。
    早在2009年,财政部和国家税务总局就已下发文件,要求“开展应用房地产评估技术核定交易环节计税价格工作”。去年11月,财政部和国家税务总局再次发文明确指出:“当前,在存量房交易过程中,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,形成了明显的税收漏洞。”其剑锋直指房地产交易中存在的阴阳合同等偷逃税款行为。要求今年7月1日之后,各地要逐步推开该项工作,并于明年7月1日起全面推行。
    郑州市地税局流转与财产行为税处处长刘建伟介绍说:“这是上级税局统一部署的,确实包含有这方面的考虑。”
    河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说:“当前市场上存在一些交易行为,在房管部门的备案中是一个价格,私下再弄一个补充协议,又是一个价格,以达到少缴税的目的。”
  举措
    先全面搜集存量房信息并进行估价
    有知情人士透露,早在2010年8月,濮阳市便成为河南省存量房交易价格申报评估的唯一试点市。郑州可能会向濮阳学习。
    在试点中,濮阳市地税部门收集的信息极其全面,包括缴纳过契税的房地产的位置、面积、户型、小区名称、是否二手房、交易时间、纳税人名称、交易价格、房地产大证、分户证等。在这些数据的支撑下,一旦纳税人申报的存量房交易价格明显低于市场价格且无正当理由,税务机关将通过存量房交易价格申报评估系统对其申报的成交价格进行评估,并按照评估的价格作为计税依据,计算应纳税款。
    据称,存量房交易的纳税人,如果未按规定缴纳税款,税务机关可追缴该税款、滞纳金,并按规定给予行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    预期
    对存量房交易市场影响如何尚不好判断
    这样的举措,究竟会对存量房交易带来怎样的影响?会不会依然“上有政策下有对策”?
    对此,河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为,这要看税务部门制定的政策细节是否脱离实际,能否让房屋的买卖人找到管理上的漏洞。她说:“实际上,目前的限购政策就因为‘下有对策’而打了折扣。”
    21世纪不动产郑州区域总经理助理王川直言“意义不大”,他说:“郑州市已于2010年12月实施了存量房网上交易和结算资金管理办法,对于住宅类房产,房管局对每一套房都会有指导价,基本上都不再估价了,已经很少有人在交易价格上造假,税务部门的做法意义不大。”
    不过刘社认为,郑州市事实的存量房网上交易和结算资金管理办法,其主要作用是避免交易环节买卖双方的扯皮现象,保障交易安全,而不能完全规避买卖双方的偷逃税款行为。

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